부동산 등기부 등본 조회 방법 허위 매물 피하는 필수 체크 리스트

 부동산 거래를 할 때 가장 중요한 것 중 하나가 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 여부 등을 확인할 수 있는 가장 신뢰할 수 있는 문서로써, 등기부등본을 제대로 확인하지 않으면 허위매물이나 사기 거래에 당할 위험이 매우 커집니다.

 최근 부동산 시장에서는 허위 매물과 사기 거래가 빈번하게 발생하고 있습니다. 따라서 계약을 체결하기 전, 등기부등본을 통해 해당 부동산의 실제 소유자가 누구인지, 대출이나 압류가 있는지 등을 미리 확인하는 것이 필수입니다.

 이 글에서는 부동산 등기부등본 조회 방법과 주요 항목 해석법, 허위 매물을 피하는 필수 체크리스트를 정리해 보겠습니다. 부동산 거래 예정이라면 꼭 필독해주시길 바랍니다.

[목차]

1. 부동산 등기부등본 조회 방법

 부동산 거래를 준비 중이라면 반드시 사전에 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 부동산 등기부등본은 누구나 쉽게 조회할 수 있습니다. 인터넷을 통해 간편하게 조회하는 방법과 등기소를 직접 방문하여 발급받는 방법이 있습니다.

1-1.  온라인으로 등기부등본 조회하는 방법 (인터넷 등기소 이용)

 인터넷 등기소는 법원에서 운영하는 공식 사이트로, 누구나 간편하게 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 우선 인터넷 등기소 접속 (http://www.iros.go.kr) 후 회원가입 또는 비회원으로 로그인합니다. 그런 다음 '열람/발급' 메뉴 선택하고 '등기열람하기' 클릭합니다. 원하는 부동산 정보를 입력한 후 수수료 결제 후 열람하거나 다운로드하여 등기부 등본의 주요 내용을 검토합니다. 이때 아파트의 경우에는 '집합건물'로, 단독주택의 경우에는 '토지+건물'로 선택해야 하며, 수수료 가격은 1부 열람 시에는 700원, 발급 시에는 1,000원 정도입니다.

출처, 인터넷 등기소

1-2. 오프라인으로 조회하는 방법 (등기소 직접 방문)

 인터넷 사용이 어렵거나, 법적 증빙 서류가 필요한 경우 직접 등기소를 방문하여 확인할 수도 있습니다. 가까운 법원이나 등기소에 방문하여 부동산 주소 제공 후 신청서 작성하면 됩니다. 발급 수수료는 1,000원 정도로 수수료 지불 후 발급받은 등본의 주요 항목 확인하도록 합니다. 가까운 등기소 찾기 정보는 아래 링크를 남겨두었으니 방문 전 참고하시기 바랍니다. 

대한민국 법원 등기정보광장

 

2. 등기부등본 주요 항목 해석법

 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 부동산을 거래하기 전 반드시 이 3가지 항목들을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 절대로 어느 하나라도 소홀해서는 안됩니다.

2-1. 표제부: 부동산의 기본 정보 확인

 표제부는 해당 부동산의 표시에 관한 물리적 정보를 담고 있습니다. 예를 들자면 부동산의 주소, 면적, 용도, 건축연도 등의 정보입니다. 거래하려는 해당 부동산이 아파트인지, 단독주택인지, 상가인지 확인 가능합니다. 표제부를 통해 등기부등본상 주소가 실제 계약하려는 매물과 일치하는지 확인을 꼭 해야 합니다.

2-2. 갑구: 소유권 관련 사항

 갑구는 해당 부동산의 소유권과 관련된 정보를 담고 있습니다. 현재 소유자의 이름 및 소유권 변동 내역에 대해 확인할 수 있습니다. 가압류, 압류, 가처분 등 법적 분쟁 여부도 확인 가능하며, 공유 지분이 있는 경우 각 소유자의 지분까지도 알 수 있습니다.

2-3. 을구: 근저당권 및 채권 관련 사항

 을구는 해당 부동산에 설정된 소유권 외의 권리에 대한 정보, 예를 들자면 근저당, 저당권, 대출 등의 정보를 포함하고 있습니다. 따라서 을구 내용을 통해 근저당 설정금액과 실제 매매가 비교해 부동산 거래에 있어서 문제가 있는지 꼭  확인해야 합니다. 가등기된 사항이 있는 경우, 향후 소유권 변동 가능성이 있는지 점검 이러한 정보들은 단순히 확인하는 것에 그치지 않고, 계약 전 반드시 공인중개사나 변호사같은 전문가와 상담하여 위험 요소가 없는지 점검하는 것이 중요합니다.

 

3. 허위 매물을 피하는 필수 체크리스트

출처 Pixabay

요즘 뉴스에서는 부동산 거래 사고에 관한 이슈가 많습니다. 사고를 방지하기 위해서는 허위 매물을 주의해야 합니다. 특히 온라인 부동산 플랫폼에서 확인한 매물이 실제 존재하는지, 계약 가능한 상태인지 등을 철저히 확인해야 합니다. 반드시 확인해야 하는 체크리스트를 요약해서 정리해보았습니다.

• 소유자와 매도인의 일치 여부 → 등기부등본상의 소유자가 매도인과 신원이 동일한지, 그리고 직접 거래하는 사람이 매도인이 맞는지 꼭 확인해야 합니다.
• 근저당 설정 여부 → 등기부 등본을 발급받아 을구를 확인합니다. 예를 들어 해당 부동산에 대출이 많다면 부동산 거래를 재고해 보는 것이 좋습니다.
• 가압류, 압류, 가처분 여부 → 등기부 등본 상 가압류나 압류, 가처분과 같이 법적 분쟁 중인 부동산은 거래하지 않는 것을 추천드립니다. 향후 소유권과 관련하여 문제가 생길 가능성이 크기 때문입니다.
• 표제부의 용도와 실제 부동산이 같은지 비교 → 간혹 표제부에 나와있는 내용과 다른 종류로 기재되어 있는 경우가 있습니다. 불법 개조된 건물일 경우 추가 부담금이 발생하기 때문에 모르고 거래했다가는 예상치 못한 손해를 보게 됩니다.
• 부동산 중개업소에서 매물 정보를 재확인 → 부동산 중개업소라고 해서 무조건적인 신뢰를 해서는 안됩니다. 반드시 본인 스스로가 매물 정보를 다시 확인하여 허위 매물인지 꼭 확인해야 합니다.
• 중개사가 제공하는 계약서 및 권리 분석 확인 → 부동산 거래 계약서의 내용은 반드시 여러 번 확인해도 지나치지 않습니다. 내용 하나하나가 나중에 대항력을 갖기 때문입니다. 뿐만 아니라 해당 부동산에 관련된 선순위 권리 내용도 꼭 체크해서 추가적인 문제 발생을 방지해야 합니다.
• 시세와 비교하여 지나치게 저렴한 매물은 의심 → 시세보다 훨씬 낮은 가격이라면 허위 매물일 가능성 높음 특히 요즘에는 허위 등기부등본을 이용한 사기도 증가하고 있습니다. 원본을 확인할 수 없는 경우, 반드시 공인중개사를 통해 공신력 있는 서류를 확인해야 합니다. 또, 부동산 계약 시에는 공인중개사 또는 법무사를 통해 검증 절차를 거치는 것이 안전합니다.

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 등기부등본 확인은 안전한 부동산 거래의 필수 과정 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 신중한 접근이 필요합니다. 등기부등본을 조회하고 꼼꼼히 분석하는 것이 사기 피해를 예방하는 최선의 방법입니다. 따라서 부동산 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 확인하고, 소유권과 근저당 설정 여부, 법적 분쟁 여부 등을 점검해야 합니다.

 추가로, 허위 매물을 피하기 위해 공인중개사와 충분히 상담하고, 중개업소에 등록된 매물인지 확인하는 것도 중요합니다. 부동산 거래는 한 번의 실수로 큰 손해를 볼 수 있는 분야인 만큼,  철저한 확인 과정을 거쳐 안전하게 거래하시길 바랍니다.

 

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